民泊投資の効果を最大限発揮するには?
民泊転用に適している物件とは、「1階で一般賃貸として入居付けが悪い」「同じ家賃帯の物件と比べると築古もしくはスペックで劣る」などの場合に「空室を補完する」という民泊本来の目的に沿う考えをお持ちになられた方が良いでしょう。
全室民泊・無人ホテルを委託する場合は、日常の建物管理やメンテナンスの手間賃は予め代行手数料に上乗せされるため高くなります。もっとも民泊運営会社は、【運用は得意でも、建物管理は苦手もしくは面倒】の場合が多いため、一般賃貸を織り交ぜながら建物管理費は一般賃貸から捻出するなどの戦略が必要になります。
ただし、建物管理がしっかりしていれば良いだろうで判断した場合、【建物管理が得意であっても、売り上げが上がらない】では、意味がありません。
一般賃貸における管理会社と民泊を委託する運営会社の性質は「似て非なるもの」です。
良い管理会社とは【満室にする会社】、良い民泊運営会社とは【運用して利益を生む会社】です。
「単なる丸投げ」では利益が見込めない
民泊事業を行う目的は様々です。「利回り向上」「入居率の向上」「資産管理」「興味」など。
ただ「利回り向上」つまり「家賃以上の利益」を求めるのであれば、運営会社に支払う手数料や経費を抑えることしか方法はないでしょう。平時の際の運用はどこに依頼をしても売上の天井はある程度決まっているからです。
建物設備の維持・管理も委託するのであれば、その分手数料に上乗せされます。
さらに工事の発注も丸投げの場合は、工事差益が発生し、
清掃を外注する場合は清掃差益も当然発生します。
「建物維持・管理及び設備トラブルの対応」「清掃スタッフの派遣」など誰でも出来る「単純業務」は自社努力することが望ましいと考えます。
一次対応は委託していたとしても、最低でも「建物維持・管理及び設備トラブルの自社手配」は必須条件です。
「建物維持・管理及び設備トラブルの自社手配」すら出来ない場合は、民泊投資を行わない方が賢明です。
運営FEEに関して
株式会社ベストステイ札幌(BSS)では、相見積もり用の運営FEE一覧のご用意はございません。
「他社と比較検討したいので、資料ください」という確度の低いお問い合わせは全てお断りしております。
不動産投資家様の返済状況や物件スペック、同建物内で部屋数のスケールメリットの有無、取り扱うOTAサイトの数、運営委託業務の範囲などしっかりと打ち合わせした上で、委託者も受託者もお互いに気持ちよく取引が出来る条件を探っていきます。
運営手数料は売上インセンティブとなるのが一般的です。
もしも3年以上に渡り民泊事業を行うのであればトータルで考えると内製化した方が利益効率は格段に良くなります。
「資産運用・管理の意識」「売上目標に対しての努力」「ホスピタリティ」「海外旅行者が求めるもの・トレンドを感じる感性」「語学力」
など求められる能力やセンスは多岐に渡りますが、委託者側で任せられるスタッフが見当たる場合には、内製化に向けたコンサルティングも可能です。
また、取り扱うOTAサイトやサイトコントローラーの費用も積み重なると大きな費用になりますので、取り扱うOTAサイトをどのように決めるかなど分析に基づく戦略・運営者側からの提案も必要です。
民泊投資に適した物件とは?
新築物件や築古リフォーム物件での民泊転用による利回り向上を狙う戦略は競争激化した昨今では現実的ではございません。
中古戸建を改装したリノベーションをして民泊投資として転用する場合も多く見受けられますが、新築賃貸マンションの頭金としてレバレッジをかけた方が投資効率が良かったとの声も散見されます。
民泊投資を目的として「札幌市内地下鉄沿線の築古戸建」を物件探しの段階からお問い合わせを頂くことがたまにありますが、現実的ではありません。
なぜなら、そのような案件が見つかった場合、新築用地として横流しした方が単純に手間をかけずに儲かるからです。築古物件の運用は、設備トラブルが多く、手間も修繕コストもかかる割には儲かりません。
「1階で一般賃貸として入居付けが悪い」「同じ家賃帯の物件と比べると築古もしくはスペックで劣る」などの場合に「空室を補完する」「家賃の1.5倍利益が出れば良い」と割り切れる物件の場合に民泊投資を行ってください。
高級民泊ではなく、単なる【高額民泊】となってないか?初期投資は抑え、過剰な造作は避ける。
民泊で求められている設備や造作は一定の基準があれば稼働率は安定し、基準を上回る場合はオーバースペックとなるだけで対投資金額以上の良い変化はないでしょう。
差別化を狙うのであれば、広さによる定員数など物件そのものスペックで勝負するべきです。
一般賃貸と同様で、【広さは正義】です。
さらに、度々起こるクラッシュによる市況変化や過当競争を見越して戦略を練るべきで、値下げによる対応も常に視野に入れる必要があります。
コロナ禍が収束し、もう大丈夫だろうというときに「地震」「国際関係の悪化」「法改正」などクラッシュの要因が再度繰り返し起こりうると計画・戦略に織り込むべきです。
民泊運用にはマンスリーマンションとの併用はかかせない。
民泊とマンスリーマンションの併用(ハイブリッド運用)は現実的ではないと言われてきましたが、【高度なスキルと流れを読むセンス】があれば、弊社(BSS)のようにハイブリッド運用をご提案することは可能です。
マンスリーマンションは「地震」「国際関係の悪化」「法改正」などクラッシュ時でも安定した稼働が見込めます。
ただし、マンスリーマンションと民泊の繁忙期・閑散期はある程度重なるため、民泊稼働180日を有効的消化するには【客付けの流れと市況のバランスを読むセンス】が必要となります。
マンスリーマンションの客付けは、賃貸仲介営業と重なる部分が多く、まめな追客やアフターフォローによる紹介営業も非常に重要となります。
株式会社ベストステイ札幌(BSS)では、設立当初からの積み重ねてきたノウハウと多くのリピーターの顧客情報があります。
マンスリーマンションの利用は法人利用が多く、物件を気に入って頂けた場合は、毎年同じ時期にご利用頂けるので翌年以降の稼働が非常に安定します。
この辺りは、賃貸仲介営業ではなくても、営業職を経験している人材が社内にいた場合は難しくはないですが、民泊の稼働のように「OTAサイトに掲載して、価格調整する・写真を差し替えて、問い合わせ・予約を待つ」等、デジタルな動きだけを前提とした効率重視の運営会社にとっては、社内の仕組み作りが非常に難しくなります。
また、民泊とマンスリーマンションでは、求められる装飾や設備が違うため、ハイブリッド運用を行うにはその差が大きくなりすぎないようにすることも重要です。
出張中の仕事終わりに自宅と同じように安心して過ごせる空間であるか、ワーケーション需要に対応しリモートワーク(集中して仕事が出来る環境)として提供出来るのか、もしくはコロナ禍の教訓を生かして「すぐに一般賃貸として再募集出来る準備」をしておくなど、運営の過程だけではなく投資としての「出口戦略」も熟考する必要があります。
ハイブリッド運用を成功させるには
株式会社ベストステイ札幌(BSS)では、airbnbをはじめとする各OTAサイト、マンスリーマンションのポータルサイトでのインターネットによる集客活動だけではなく、「足」を使い、地道な営業活動を行うことにより各地域の需要やニーズの掘り起こしも行っております。
民泊とマンスリーマンションの運営では、民泊の予約状況に応じてマンスリーマンションの運営にどのタイミングで切り替えていくのか、通年安定稼働を行うにあたり、最大のポイントとなります。
「繁忙期は民泊、閑散期はマンスリー」というような単純な戦略では必ず失敗します。
特にマンスリーマンションの安定稼働はリピーター客の獲得が必須です。マンスリーマンションの利用は法人利用が多く、一定期間取引を積み重ね直接ご連絡頂けるようになり、管理物件の中からその期間内で条件に施設を選んで頂けることが最終目標です。
株式会社ベストステイ札幌(BSS)では、マンスリーマンション退去後に次回の機会に再利用して頂けるようアフターフォローの連絡は必ず行い、新規お問い合わせの追客業務もマメに行うため、営業会社としての側面も持ち合わせております。
ハイブリッド運用を成功させるには、創造性に溢れたアイデアや洗練されたセンスだけではなく、まずは土台となる蓄積されたノウハウ・スキル、営業力・しつこさが必須です。
民泊投資計画において
株式会社ベストステイ札幌(BSS)では、2018年設立時より民泊・マンスリーマンションのハイブリッド運用を提唱し、試行錯誤を繰り返しながら閑散期や有事の際であっても通年で安定的な収益を見込めるノウハウを蓄積してまいりました。
北海道地区のハイブリッド運用のリーディングカンパニーとして現在に至ります。
競争激化以前、有事が続く前の民泊新法施行直後の札幌をはじめとする北海道の市況では、民泊運営だけでも十分な売上を確保出来るため、どんな市況下であっても安定的な稼働を行う準備を地道に行ってきた運営会社は弊社以外には数少ないと考えます。
札幌市をはじめとする北海道の宿泊業は、繁忙期と閑散期の波が大きいだけではなく、自然災害や海外情勢の影響に大きく売上が左右されます。
2018年北海道胆振東部地震や2019年隣国の輸出優遇国除外により多くの予約キャンセルが発生しました。2020年以降、コロナウィルスの蔓延と札幌市をはじめとする北海道の宿泊業はここ数年では毎年有事に見舞われております。
今後は「数年に一度必ず起こる有事の状況下でどのようにパフォーマンス・対策をして乗り越えていくのか」がより一層重要です。平時や繁忙期の運用であれば、ルームコーディネートと価格設定をしっかり行える運営会社であれば、正直どの運営会社に任せていても、売上は変わらないでしょう。
ただ、有事の際のパフォーマンスで今まで蓄積された利益を垂れ流していくのか、それとも最小限に食い止められる運営会社であるかが、現在の運営会社選定における最重要ポイントだと考えられます。市況が戻ってきた際には民泊新法施行時と同様に競争激化・価格競争も見込まれますので、初期投資を抑え、どんな状況下でも投資計画の修正を柔軟に行える計画も必要です。
民泊運営会社のあるべき姿勢とは
札幌市・北海道の民泊・無人ホテル業界では、運営代行業者自身が自社借上げ・サブリースでの運用を行わず、代行運営が運用割合8割~10割という手数料商売で収益構造が形成されている運営代行業者が多いという異常構造が形成されているのが現状です。「人のふんどしで相撲を取る」状態です。
株式会社ベストステイ札幌(BSS)も設立当時は運営代行を主軸事業としていました。
新規開拓営業は全く行わなかったものの不動産会社様や不動産投資家様にも恵まれ、紹介だけで北海道札幌業界トップクラスの運営代行室数まで増やすことが出来ました。
民泊・無人ホテルの代行運営以外に、民泊集客サイトを利用してビジネスホテルへの送客サービスも現在展開しています。
ただ、運営受託側である弊社の立場においても、室数が増えれば増えるほど手数料売上に対して人件費(手間や時間)が割に合わなくなっている収益構造だと感じていたのも事実です。
さらに、民泊・無人ホテル業界全体で不動産会社様や不動産投資家様からは「運営代行手数料が嵩み、利益が薄い・利益が出ない」という声も多く聞かれるようになっていました。
弊社(BSS)ではコロナ禍をきっかけとして、自社借上げ・サブリースとの比率を意識した上で運営代行を受託することに舵を切りました。
社内構造を変革するのは、若い会社の強みとなるのです。
現在、コロナ禍を主なきっかけとした撤退案件の自社借上げ・サブリースを進めています。
これは、「収益構造の効率化を図る」だけはなく、「業界の追い風向かい風を委託して頂いているオーナー様と喜びも痛みも分かちあう」という側面もあります。
◉「収益構造」とういう面において自社借上げ・サブリースは固定費のリスクが伴いますが、人件費に対しての収益率が各段に良いというメリットがあります。自社運営は委託運営の1室に対し約2.5~3倍の利益が見込めますから、より良い人材を確保した上で運営代行サービスの質を維持することが出来ます。
◉「業界の追い風向かい風を委託して頂いているオーナー様と喜びも痛みも分かちあう」という面では、自社運営の比率が高いほど、売上が見込める時期・イベントやリスクを伴う海外情勢・自然災害に敏感になります。自社で直接感じる喜びや痛みがなければ、そのときどきのレスポンスや対応の質は改善出来ません。
一般的な不動産管理業とは全く別物のため、オーナー様の運営代行会社へ求める内容の理解や意識改善も求めますが、不動産投資として民泊・無人ホテル業界でオーナー様と運営代行会社が共存共栄の関係になるには、
互いに納得のいく条件でサービスの質の維持を実現しなければなりません。
「オーナー様とともに考え、より良い宿泊施設を作りあげていく」というコンセプトのもとお取引をさせて頂いております。人間や会社と同様に宿泊施設(民泊・無人ホテル事業)にも成長という過程があると考えます。
オーナー様もしくは社内ご担当者様とともに喜びも悩みも共有することで、よりよいサービスを作り上げていくことが株式会社ベストステイ札幌(BSS)の使命です。
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