民泊ダイヤモンド
これから民泊事業を行う不動産投資家様、管理変更を検討している不動産投資家様の参考になればと思い、取材時の内容を関連する部分だけを分かりやすくそのまま文字起こししました。
株式会社ベストステイ札幌 広報
株式会社ベストステイ札幌 代表取締役 相澤亮佑
北海道小樽市出身 1985年生まれ。民泊や無人ホテルほか、高齢者住宅、不動産WEBサイトの運営など事業領域は多岐に渡る。事業会社経営の傍ら、飲食店や資産管理法人にて不動産投資を行う投資家でもある。
趣味は投資と貯金。
民泊を始めたきっかけは？
民泊を始めたきっかけは、もともと英語が得意で、不動産と英語を絡めて儲けらるアイデアをいつも考えてました。
マレーシアやフィリピンの投資用不動産を販売している東京の会社にも業務提携のお話を聞きに札幌から出向いたこともありますし、実際に形にさせるために現地不動産を見学にも行きました。
ただ、ビジネスとしては安定的に継続出来ないと判断したため、道半ばでスパッと撤退しました。
民泊黎明期時代から前身となる会社でairbnbに物件を掲載し民泊を事業として始めましたが、
実は、airbnbを知るさらに1年前から、先輩の別荘をバケーションレンタルとして英語版の施設サイトを自分で作って、宿泊者を募集したりもしていました。
問い合わせは1件もなかったですが。。。なので、airbnbの使い勝手と集客力の高さに気付くまでに時間はかかりませんでした。
民泊会社を設立したきっかけは？
民泊を始めたころの主軸事業は飲食店の運営でした。
もちろん不動産業にも携わっていましたが、当時は飲食店で多店舗展開（ＦＣ化）や海外進出など壮大な目標に向かって邁進してました。コンサルティング会社とも契約したりと、資金・体力・時間などすべてのリソースを投入してました。
ただ、札幌の飲食業界は非常にレベルが高く、同世代の飲食経営者の発想力や人徳には遠く及ばないなと会社が大きくなるにつれて感じることも増えてきました。
札幌の飲食経営者には本当に優秀な人が多いです。もっと利益率の高い商売をやれば、もっと稼げるのでは？と余計なお世話的なことも考えたりもしますが。。。
事業で成功出来て実力がある人は不動産投資もやらないだろうけども。。。
色々と思うことが増えてきて当時の自分に優位性がある事業を探していたところ、民泊サイトairbnbの存在を知り、運営代行は行わず自社運営のみでスタートしました。
民泊代行運営を事業として行うきっかけは？
民泊黎明期は、airbnbに掲載すれば、どんな部屋でも簡単に予約が入りました。
私自身のベースのもう一つが不動産業でしたので、部屋数もとんとん拍子で増やすことが出来、飲食事業と比較して立ち上げの手間と軌道に乗るまでの時間がかからないことが非常に魅力的でした。
夜間の緊急出動や設備トラブルなど手間も増えていきましたが、飲食事業の人材管理やコスト管理と比べると非常にかわいいものだと感じてました。
民泊新法が施行されてから株式会社ベストステイ札幌を設立したので、民泊運営会社としては後発になります。
ただ、北海道内の民泊業界のメンツを見て、脅威には全く感じませんでした。
英語は出来るが資産運用の経験や意識に欠けるため民泊会社と投資家の目線の高さが明らかにズレていたり、
もしくは、不動産業界において資金力や人脈を活かして規模は拡大していけるが、オペレーションがうまく組めず期待値に届かないケースが北海道の民泊業界に多かったためです。
私自身が不動産投資家でもありますので、
民泊業界では、資産運用の意識と数字を追う営業力だったりしつこさはこの業界だったら負けないだろうと感じました。
もちろん、私よりも海外生活の経験が豊富であったり英語力が優れている人材は民泊業界に沢山います。
ただし、民泊事業においては、このあたりのスキルはほどほどで良いのかなと感じています。英語が出来る=ポジションがあると勘違いしている人も多いようで、英語が堪能な人材と雇用する経営者や一緒に働かなければならない営業マンは大変そうです。笑
不動産業においても、私よりも優れた営業スキル、頭の回転の速さ、強靭なメンタル、運の良さや流れを読む力を持っている人が多く、見習うべき方が沢山います。
民泊業界の中で優位性を得るには？
民泊運営自体は、有事が起こらなければ誰が行っても、ある程度の売上は見込めると考えていますが、
北海道では繁忙期と閑散期の波が極めて大きいので、旅館業取得で365日稼働出来ることが優位であると言えるほど単純な戦略では成功はありえません。
民泊であれば残りの185日、旅館業であれば閑散期と繁忙期を均した利益を考慮すると、マンスリーマンションとしての運用は不可欠です。
不動産管理において良い会社と言われる会社とは、１番に空室を埋めてくれる管理会社であると思います。
いくら日常清掃が行き届いていても、オーナーにまめに連絡をしてくれたとしても家賃収入が入ってこなければ・投資した分を回収できなければ、不満は募っていくはずです。
民泊運営会社も同様で、1番に利益を残してくれる会社が良い会社となります。
売上ではなく利益にフォーカスしているのがポイントです。
マンスリーマンション運用の成功の秘訣は？
マンスリーマンション運用に求められるものは、泥臭い開拓営業とリピーターの獲得です。
ポータルサイトでの新規集客に頼っているばかりでは、いつまで経っても安定しません。
マンスリーマンションの稼働を安定させるには、法人契約での利用を増やす必要があります。
法人契約は、毎年同時期にご利用頂けるので売上予測・稼働計画・戦略が立てやすくなり、さらに
契約金の未払い・延滞の心配もないですし、延長の有無も明確、犯罪に使われる可能性も極めて低く、担当者にいつでも連絡がつくため、ご利用期間中も安心して貸し出せます。
個人契約は、利用者の都合でキャンセルがあったり、リピート率が低く、そのわりに些細なことでクレームにつながり、わりに合いません。
多くの見込み法人を得るには、ご利用頂いてからのフォロー営業が肝で、また同じ時期にご利用頂けるように法人窓口と繋がっておくことが重要です。社宅代行サービス会社とのパイプもあれば尚良しです。
他決した場合でも、翌年同時期にコンタクトが取れるようにリストを作成するなど不動産仲介と同じような営業の動きが必要になります。
ただ、追客が出来るかどうか・結果が出るまでやり切れるかは各々の営業センスに左右される部分が大きく、マメに指示・指導をしたとして出来ない営業マンは出来ないと考えているので、適正な人員配置が経営者に求められていると考えます。
コロナ禍において、弊社の1棟貸し営業の件で、私の記事が複数取り上げられましたが、チラシを持って周辺施設１００カ所も訪問すれば誰でも成果は残せるはずです。
最後に、自分をどう分析してますか？
SNSで積極的に前向きな情報発信をしたり、不動産初心者を相手にセミナーを開催したりというようなキラキラ大家のように聖人君子のように振る舞うつもりはありません。
どちらかというといつもニコニコ・ギラギラしていて、たまに強引で、基本的にしつこい感じでしょうか。笑
不動産価値の最大化に貢献し、その成果によって手数料を頂くということを、ただただ愚直に頑張りたいと考えてます。
売上を意識すれば、次第に宿泊利用者へのサービスの質も比例して上がるものと逆算して考えるようにしています。過剰サービスにならないように、効率も意識しています。
過剰サービス・オーバースペックはおもてなしではなく、提供する側の自己満足です。
撮影した写真を眺めるには申し分なく堪能できる費用対効果の悪い趣味と言えます。
「カッコいい物件だし、もっと安ければ泊まってみたいんだけど…」の声は多く寄せられるでしょう。
同額の現金もしくは融資枠を使うなら新築企画の頭金もしくは高利回り築古物件の現金購入に充てた方が投資判断としては良いかと思います。
なにより私自身、管理会社に物件管理を依頼している不動産投資家でもあり、不動産投資家から物件をお預かりしている管理会社の社長でもあるため、双方の立場から物事を捉えることが出来る点が民泊会社を経営する点では最大の長所だと考えております。
余談ですが、賃貸併用住宅の新築を検討してまして、土地を探しています。
検討はしません。基準やルールを自分の中で明確にしていて、すぐ判断出来るからです。
出産等が落ち着いたら、ホストファミリーもやりたいと考えてまして、
私自身も志高い留学生との交流を楽しみたいですし、子育てにも良い影響を与えるはずです。
不特定多数が出入りする民泊はやりません。どんなに気を配ったとしても部屋の傷みも早くなりますし、そもそも民泊は空室対策の一貫として国が認めたものであり、基本的には投資・運用のために行うものだからです。
実は私、いま学生でもありますので、学割が使えます。笑
不動産業をとことん極めたいと考えていて、通信課程ではありますが月2回札幌から東京に建築を学ぶため通学しています。
お酒の力を借りて交流を深めたり気分転換することに費用対効果・時間対効果をもともと感じていなかったので、伸び代がある40歳までは断酒して時間を無駄にしないと36歳の誕生日に決断しました。4年間は周りがドン引きするくらいストイックに努力すると誓い、今に至ります。
お酒を飲まないので、ランニングやロードバイク、釣りや銭湯に行くなど共通の趣味で交流したり息抜きしています。お金を使わないのでどんどん貯まっていきます。笑
アメリカ株の積立以外は、不動産投資の頭金と子育て資金にほとんど当てる予定です。
最近流行っているFIREには興味も憧れも今のところ全くないです。仕事を苦痛に感じたことがないので辞める理由も見当たりませんし。
もっとキャリアを積んで一人前になり余裕が出来たら地域創生プロジェクトにより深く腰を据えて携わってみたり、当初やりたい仕事だった先生という職業であっても進路指導の面で役に立てることがあるはずで、興味は溢れるばかりで尽きません。
自分がやりたいことを実現させる気持ちの強さ・愚直さ・しつこさが持ち味なのかなと思います。
若さ・時間という武器を活かして人生はコツコツとです。満塁ホームランを狙うような無謀なリスクは取りません。笑
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